10 объектов под снос: как изменится квартал в районе Трофимова и Мусы Джалиля в Астрахани

В Астрахани дан старт комплексному развитию еще одного городского квартала. На этот раз в Советском районе Астрахани. При этом несколько построек исчезнут с карты города. На их месте появятся высотки.

1,75 га под новую застройку

Границы территории под будущую застройку утверждены постановлением правительства региона № 361 П от 17 июля 2026 года. Речь идет о компактном участке площадью 1,75 гектара (17 544,16 кв. м). Это квартал, ограниченный улицами Бакинская, Бэра, Трофимова и Мусы Джалиля.

Важно понимать, что само постановление — не строительный проект, а базовый документ, который задает рамки всей дальнейшей работы. В нем зафиксированы границы участка (в том числе координаты характерных точек в системе координат ЕГРН), перечень объектов под снос, сроки реализации, параметры будущей застройки, требования к документации. А также назначен оператор проекта. И если посмотреть на схему, прилагаемую к документу, то видно, что территория будущей застройки расположена между Бакинской и Трофимова и захватывает часть нынешних строений вдоль улицы Мусы Джалиля.

12 лет на строительство

Реализация проекта рассчитана на 12 лет с момента вступления постановления в силу. Оператором назначено ООО «Агентство по развитию жилищного строительства и ипотеки Астраханской области». Именно эта организация отвечает за строительство и реконструкцию объектов после подготовки документации по планировке территории и соблюдения градостроительных норм.

Документом установлены жесткие сроки для всех видов работ. Так проект планировки должен быть готов и утверждён не позднее чем через 270 календарных дней после вступления постановления в силу либо в течение 210 дней после заключения договора о комплексном развитии по итогам торгов (если они будут проводиться). Помимо возведения зданий, оператор обязан благоустроить территорию в соответствии с действующими правилами благоустройства.

10 объектов под демонтаж

Но некоторые строения, ныне расположенные в границах участка, ждет демонтаж. Как жилые, так и нежилые. Всего в перечень попали 10 объектов капитального строительства. Так сносу подлежат 9 жилых домов:

— ул. Трофимова, 89;
— ул. Трофимова, 95;
— ул. Трофимова, 93;
— ул. Трофимова, 93/2;
— ул. Трофимова, 85;
— ул. Трофимова, 97/44;
— ул. Мусы Джалиля, 42;
— ул. Мусы Джалиля, 42/1;
— ул. Мусы Джалиля, 42/2.

Также под снос пойдет нежилое строение — кухня по адресу ул. Мусы Джалиля, 42.

Отдельно отмечено, что дом на ул. Трофимова, 85 ранее был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции распоряжением администрации Астрахани от 18 мая 2007 года.

Что может появиться в новом квартале

Постановление не содержит конкретного архитектурного проекта. Однако оно четко определяет, какие объекты могут появиться на освобождённой территории. Разрешено строительство среднеэтажных и многоэтажных жилых домов.
Помимо жилья, допускается размещение объектов коммунального и социального обслуживания, амбулаторно поликлинических и стационарных медицинских учреждений, детских садов, школ, учреждений среднего профессионального и высшего образования, предприятий бытовых услуг, объектов делового управления и обеспечения правопорядка.

Застройщик вправе возвести также объекты культурного назначения. Но только не цирк и зверинец. А магазины будут иметь ограничения по торговой площади — не более 2000 кв. м. Кроме того, на участке могут быть территории общего пользования, к примеру, парк или сквер.

Ограничения по высоте и площади

Документ детально регламентирует технические параметры будущей застройки. Для жилых домов минимальная площадь земельного участка — 1200 кв. м (максимальная не ограничена), предельная этажность — до 30 этажей (максимальная высота отдельно не установлена). При этом площадь застройки не должна превышать 70 % участка, а озеленение — занимать не менее 20 % территории.

На первых этажах жилых домов либо в пристроенных помещениях можно размещать объекты социального, коммунального, административного и иного назначения. Но есть и ряд обязательных условия. В частности, отдельный вход, независимый от жилой части здания, собственный подъезд и парковочные места из расчёта одно машино-место на каждые 100 кв. м площади объекта.

Для нежилых объектов требования иные. Высота — не более 30 м, этажность — не выше 10 этажей, минимальная площадь участка — 300 кв. м, процент застройки — не более 60 %, озеленение — не менее 20 %. Также обязательно устройство подъездов и пешеходных путей с твердым покрытием, тротуаров без барьеров для маломобильных граждан. Для магазинов предусмотрены требования к погрузочно разгрузочным площадкам и допускается установка леерных ограждений высотой не более 0,8 м при необходимости.

Как вписать новый квартал в историческую среду

Особое внимание в постановлении уделено архитектурному облику будущей застройки. Цветовые решения, объемно-пространственные характеристики и стилистическое оформление новых зданий должны соответствовать композиции и силуэту исторического поселения. Это означает, что при разработке проектов придется учитывать особенности окружающей исторической застройки, чтобы новый квартал органично вписался в сложившийся городской ландшафт. Как это получится у будущего застройщика – пока вопрос. Но придется как-то «подружить» тридцатиэтажные «свечки» со старинным особняком.

Аэропорт диктует правила

Территория будущей застройки попадает в границы приаэродромной территории аэропорта Астрахань (Нариманово) и подпадает под требования третьей, четвертой, пятой и шестой подзон, установленных Росавиацией.

Так в третьей подзоне запрещено строительство объектов, превышающих допустимую высоту. Конкретный лимит рассчитывается отдельно для каждого проекта.

В четвертой подзоне нельзя размещать объекты, создающие помехи для навигации, связи и управления воздушным движением. Причем, для ряда объектов потребуется согласование с оператором аэродрома.

В пятой подзоне запрещено размещение опасных производственных объектов, влияющих на безопасность полетов. Ну а в шестой подзоне нельзя строить объекты, способствующие массовому скоплению птиц.

Все эти требования при проектировании квартала придется учитывать.

Под землей инженерные сети

На территории расположены линии электропередачи и публичные сервитуты в пользу ПАО «Россети Юг». И в охранных зонах действует ряд строгих запретов. Например, нельзя устраивать свалки, повреждать инфраструктуру, складировать отдельные материалы, проводить работы, мешающие эксплуатации линий, или препятствовать доступу персонала.

Для некоторых категорий линий запрещено размещать рынки, спортивные площадки, гаражи, стоянки, рекламные конструкции, запускать летательные аппараты и проводить массовые мероприятия. И эти на эти нюансы застройщику придется обращать внимание.

Памятник архитектуры в черте участка

Часть территории комплексного развития находится в зоне охраны объекта культурного наследия регионального значения. Речь идет о жилом доме конца XIX века по адресу ул. Бэра, 25. Для этой зоны уже действуют специальные градостроительные регламенты, утвержденные Правительством Астраханской области в 2021 году. Именно эти регламенты будут применяться при разработке проектной документации на этой части участка.