Ипотечный рынок: прогноз на 2013 год

Рынок жилищного кредитования в минувшем году рос рекордными темпами – впервые совокупный годовой объем выданных ипотечных кредитов достиг 1 трлн рублей. Эксперты БКС Премьер по нашей просьбе рассказали, будет ли дорожать ипотека в 2013 году и в каких случаях ипотеку стоит брать в валюте.

Рынок жилищного кредитования в минувшем году рос рекордными темпами – впервые совокупный годовой объем выданных ипотечных кредитов достиг 1 трлн рублей. Эксперты БКС Премьер по нашей просьбе рассказали, будет ли дорожать ипотека в 2013 году и в каких случаях ипотеку стоит брать в валюте.

Общий прогноз по рынку

По прогнозам экспертов БКС Премьер, средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в России к середине 2013 года может вырасти на 0,7-1%, что может снизить объемы выдачи жилищных кредитов. Соответственно, рост ипотечного рынка ожидается по году на уровне около 20-23%, а объем выдач ипотечных кредитов может составить около 1,1-1,2 трлн рублей.

Рост ставок может быть связан как с ухудшением макроэкономической конъюнктуры, так и с тем, что качество спроса в сегменте неизбежно снижается. В обоих случаях банки вынуждены закладывать в процентную ставку свои растущие риски. Помимо общей ситуации в мировой и российской экономики повлиять на величину ставок может и политика Центробанка РФ.

Так, увеличение ставки рефинансирования может повлечь подъем ставок по рынку, и наоборот. Помимо политики ЦБ, безусловно, динамика ипотечных ставок будет зависеть от поведения маркетмейкеров (Сбербанка, ВТБ24 и др.).

Как и в 2012 году наиболее популярной будет ипотека в рублях, доля «первички», возможно, преодолеет 50% в структуре спроса и достигнет 55-58%.

Плюсы и минусы ипотеки в валюте

Ипотека в иностранной валюте на сегодня предлагается многими банками, и разница между ставками в валюте и рублях достигает в среднем 2%, т.е. ипотека в валюте предлагается под меньший процент.

Это – основной плюс валютных кредитов: они дешевле. Но только при условии, что курс валюты по отношению к национальной валюте будет стабилен. Либо при условии, что основной доход человек также получает в иностранной валюте, в той же, в которой берет кредит. Например, человек берет кредит на покупку недвижимости за рубежом с целью сдачи в аренду, и арендный доход покрывает 100% ипотечных платежей и получается в той же валюте. Тогда валютные колебания нестрашны.

Если же кредит взят в одной валюте, а основной доход – в другой, то кредит станет обременительным, если курс начнет расти – это тут же превратит валютные кредиты в один большой минус для заемщика.

Это показал кризис 2008 года, когда те, кто брал ипотеку с долларах, евро, франках и йенах сильно пострадали от мягкой девальвации рубля. Так, ежемесячный платеж в 1000 долларов США раньше был равен 24-25 тысяч рублей, а к марту 2009 превратился в 36 тысяч рублей, то есть вырос больше чем на 40%. И для многих ипотека стала неподъемной, поэтому теперь люди с опаской смотрят на валютные долгосрочные кредиты и предпочитают брать кредиты в рублях, чтобы избежать валютных рисков.

В среднем доля ипотечных кредитов в валюте составляет около 2%, хотя в 2008 году на долю валютной ипотеки приходилось около 15%, а в 2006 – около 50%! Налицо спад спроса на валютные кредиты, констатируют в БКС, и это связано с валютными колебаниями, очень характерными для периода с 2008 года по текущее время.